Après une année 2007 qualifiée de record, 2008 apparaît comme celle des superlatifs avec une hausse de 37% des prises en occupation qui s’élèvent à 256 548 m². Dans le contexte économique actuel, cette photographie nécessite des explications.
Le marché de l’immobilier de bureaux au Luxembourg a poursuivi sa progression en 2008. Le constat peut surprendre, mais il est bien réel. Cette situation doit être analysée finement dans la conjoncture économique actuelle pour bien comprendre les spécificités et les atouts du Grand-duché au moment où l’Europe va connaître une période de récession.
L’augmentation spectaculaire du take-up en 2008, qui atteint 256 548 m², s’explique en majeure partie par l’acquisition pour occupation propre, par le secteur public, de 113 500 m² (55 000 m² pour la cour de justice, 40 500 m² pour la Banque Européenne d’investissement et 18 000 m² pour la cité judiciaire).
Avec plus de 83% de prise en occupation, la ville de Luxembourg est très active, attirant le plus les utilisateurs. Le secteur Est de la ville concentre à lui seul la moitié de l’activité, devançant le Centre-ville (18%) et le secteur Sud (16%).
Cette année, les prises en occupation devraient retrouver un niveau plus proche de la moyenne des années précédentes, à savoir 140 000 m².
Vacance : 2,1% seulement
Grâce à la dynamique du marché, le taux de vacance général a encore diminué pour s’établir à 2,1% en moyenne (3% en 2007), avec un niveau très bas dans les quartiers du Centre-ville et du Kirchberg à 1% seulement.
En 2009, le taux de vacance devrait osciller entre 3 et 4%, donnant ainsi au marché une plus grande fluidité.
Loyer : hausse de 20% des loyers « prime »
L’évolution des loyers reflète également la dynamique du marché luxembourgeois comparé aux autres grandes places européennes. Alors que les loyers « prime » ont baissé dans un certain nombre de grandes villes européennes (dont Londres -17%), ils ont progressé de 20% au second semestre pour atteindre 48€/m²/mois. Ils devraient retrouver au premier semestre 2009, les niveaux de début 2008.
Le loyer moyen pondéré s’est de son coté légèrement érodé en 2008 (-7%) pour atteindre 25,1€ par m² par mois. La tendance devrait se poursuivre au premier semestre de cette année à un rythme peut être moins marqué.
Parc immobilier : le cap des 3 millions de m² franchi en 2009
En 2008, 180 000 m² de bureaux ont été livrés au Luxembourg dont les bâtiments de la cour de justice ou de la BEI, précédemment cités. Avec une livraison attendue de 107 000 m² de surfaces nouvelles de bureaux en 2009, le parc immobilier de bureaux franchira ainsi le seuil des 3 millions de m².
Le marché de l’investissement
Le marché de l’investissement, qui subit la pénurie d’objets et l’impact de la crise, représente 13% du volume exceptionnel de l’an dernier (370 millions d’euros en 2008, contre 2,76 milliards d’euros en 2007).
Concernant le niveau du rendement « prime », celui-ci est de 6,2% en 2008, soit une augmentation de 0,9 points par rapport à 2007. En 2009, nous prévoyons qu’il s’affichera entre 6,35% et 6,40%.
Luxembourg : le marché le plus dynamique
Le dynamisme du marché de bureaux au Luxembourg place le Grand-duché au premier rang des grandes métropoles européennes devant Paris qui se maintient, et loin devant Londres qui a fortement reculé. Luxembourg affiche un taux d’activité de 8,73%, contre 6,22% pour Paris et moins de 4% pour Londres, Bruxelles et Berlin. Ce taux correspond au rapport entre les prises en occupation et le parc immobilier concerné
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